存量房拍卖有价无市？(地产新闻)
作者：祖秀丽 来自：法律桥 时间：2005-4-15 13:40:12 点击：
大部分人对于房产拍卖的了解还来自于刘晓庆、赖昌星的官司，作为一种特殊的销售方式，房产拍卖总是披上法院强制执行的外衣。
被动状态
2005年1月份，北京昆明湖南路的几栋别墅楼前，修剪精致的草坪还有几分翠绿，空荡荡的道路不见一个人影。这是东方国际拍卖公司（以下简称东方国际）代理拍卖的房产。由于这里临近四环，距东边不到4、5公里即可通往中关村、圆明园、上地；西边的道路通往颐和园、香山风景区。附近汤泉易居同档次的别墅已经飙升到均价8000元/平米。东方国际业务部的樊自绅说，这7栋别墅是开发商以4760元的起拍价的委托拍卖。
目前房地产拍卖方兴未艾。樊自绅介绍，一般的拍卖公司业务分两块：资产拍卖（也就是房地产项目）和艺术品拍卖。和世术品拍卖比较，房产项目比较好操作，投入的人员少，风险小。在北京200多家拍卖行中，经营资产拍卖的占80%。
北京现在2.2亿平方米的存量房（包括开发商手中的尾房、次新房、二手房、没卖出去的新盘）。仅此一项，如果按北京的平均房价5000元/平米全部走上拍卖轨迹，这将是一个上万亿元的巨大市场。
但是房产拍卖一直处于被动状态。拍品主要是法院和金融部门委托的强制拍卖，多是企业的烂尾楼和不良资产房、银行抵押房、没收房产。而开发商手中的大量存量房，还没有大规模地走向拍卖市场。
“主要跟竞标者有关。”一位不愿透露姓名的拍卖行经理说，“来拍卖行竞标的个人很少，主要是炒房‘低进高出’的投资行为。而普通百姓，甚至很少有人知道房产拍卖这回事。这让开发商心里没底�！�
这位人士说，房产拍卖不被人知主要是宣传不到位，一些拍卖行对宣传不重视。媒体也不感兴趣，过分追求看点和轰动效应，除了个别明星拍卖房外，其他的拍卖的报道基本都无声无息�！案霰鹋穆粜泻透鋈撕夏�，只在地方小报不起眼处刊登拍卖公告，造成竞拍人已经内定的事也有。”广东信业拍卖有限公司的拍卖师陈一杰说。
还有目前的拍品标的数额巨大，一般的百姓不敢问津。就拿东方国际2005年1月份的拍卖会上，在拍卖的5处房产中，2处是建筑面积2000多万、起拍价千万元以上的房产，其中通州的某处山庄是集住店、办公、娱乐为一体的旅游地产，起拍价接近1500万。其他5处民宅项目，都是在面积250米以上，起拍价在100万~400万以上。
买卖之痛
据陈一杰介绍，开发商把手中的余房束之高阁并对拍卖敬而远之，主要是心理预期过高。“如果是古董文物艺术品，拍卖价是往上叫的，但是对于房子，肯定比市面上低，因此很多高价房产都流拍�！�
如果是法院或金融机构委托拍卖，价格由委托方内定，拍卖公司没有权力对其指手画脚。如果第一次流拍后，拍卖公司可发回法院降价，这样的价格可连续三次调整，如果最后一次再流拍就发回法院不再拍卖。而如果是开发商或者个人拍卖，价钱是双方协商的结果。由于开发商的预期过高，实际上拍卖公司对价格也无法控制，某个拍卖公司老总表示，他们曾经拍卖过一套房子，由于开发商不肯降价导致多次流拍，直到现在这栋房子还没有出手。
拍卖的房产比市价的平均值要低10%左右，有的还低20%~30%。中都国际曾拍卖过临近四环的一处房产，这个地段2000年以后二手房的平均价格是5000元/米以上，个别的还到了6000元/米，而这套户型不错的房子起拍价只有4500元/米。2003年初拍卖的刘晓庆在北京、重庆等地的19套住宅中，其中位于北京回龙观和安惠北里的房产每套的起拍价只有2000元，只是相当于北京市房地产均价5300元/平米的三分之一。这么低的价位对开发商来说是不愿接受的。
虽然一些开发商用拍卖的形式进行清盘，但是对于很多开发商来说，由于大部分房子销售完了已经把本钱收回来了，没有资金压力就不急着把尾房脱手，想寻个高价再卖。媒体曾质疑一些开发商还拿出少量商铺的“作秀”拍卖，是“哄抬”高价对其房产促销。
上海和华利盛律师事务所律师杨春宝认为，开发商拍卖存量房可能有两个原因：一是急着收回现金；二是存在法律纠纷，债权人急于找买家变现。但是参加拍卖的房子周期长，靠拍卖解燃眉之急似乎不太妥当。一般拍卖行举办的拍卖会基本是一个月一次，拍卖行对委托方的资质、房屋质量、房产价值等进行调查和评估，另外还有广告宣传策划等活动，一来二去时间就长了，有的长达2、3个月时间才会拍卖，还不包括各种因素导致的流拍�！罢舛钥⑸潭际遣豢稍て诘姆缦铡！毖畲罕λ怠�
与开发商尽管时间成本和价格成本过高相比较的，是竞拍人的心理预期过低�！耙幌肫鹋穆艟拖氲绞俏侍夥浚爰窀霰阋说男睦淼亩嗟氖�。买卖双方的种种差异是房产拍卖最大的障碍�！狈陨鸾樯埽袄次颐枪九穆舻拇蠖嗍浅绰サ墓荆鋈司号牡牟欢�。”
没有群众基础造成的另一后果是，中介和投机公司趁机抢走了大量房源。这些公司经常以个人名义混入各大拍卖会，房子到手再以高价位卖出去。由于中介费用是双方平摊2.5%，而约定俗成的拍卖佣金是双方各掏5%。如果以一个50万的房子计算，拍卖费用就达2.5万。况且很多拍卖还要一次性付清现款等限制，凡此种种让不明就理的买房人把天平倾向于中介。
交易安全
某拍卖公司的一位副总想起3年前接过最大的一个标的某办公大楼不寒而栗，“过户问题很复杂，产权直到现在还没有理清。”这位不愿透露姓名的副总说，这样的事在拍卖行多的是，“有时候看人家各种手续齐全，但是接手后才发现一个楼盘抵给4家银行，或者一个土地多次抵押。这让拍卖公司为了办理手续疲于奔命，1年过不完户的有的是。如果楼卖出去后，大楼的土地出让金没交就破产了，只要土地出让金不交，就永远过不了户。”
即使是法院委托拍卖的房产，也不能保证绝对安全。早在1997年的上海曾发生过一件尴尬的事，经法院委托拍卖的房子却不能过户，令当时的社会十分震惊。根据法律，通常是房地产项目拍卖后法院应该办理好各种关系。但是法院事务繁忙，善后事务往往落到拍卖公司身上。而很多拍卖公司面临的问题是，越是年头儿长的房产办理过程越是复杂，过去的楼盘体制不健全，房地产政策混乱，让钻营之徒得了空子�！胺坎乃睿饫锩嫠挡磺宓氖露嗟氖�。如果一不小心误入陷阱，人员、广告费都白搭不说，对我们的信誉影响极坏�！闭馕桓弊鼙硎�，作为拍卖公司风险与利润并存�！肮ズ芏喾孔印桓删弧孀攀奔渫埔�，这种情况会越来越少�！�
很多拍卖公司表示，尽管拍卖面对的困难重重，拍卖仍然是一种最好的销售方法。“开发商希望房价越高越好。拍卖公司认为价格高了拍不出去，那人员费用、场地费用、广告成本都泡了汤。最终双方会以一个接受的价格拍卖�！痹倬褪欠坎贸隼唇邮苁谐〉募煅椋白钪粘山坏募鄹癖瓤⑸淌勐ゼ鄹咏募壑��！狈陨鹚怠�
（本文转载自《地产新闻》2005年3月号）
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首席主持律师：上海杨春宝高级律师
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